- “매매사례 드문 주택 특히 심해…공시지가 낮추려 연말 초저가매물 속출”
- 국토부 내규상 ‘현실화율’ 곱해 공시가 확정, 헌법상 ‘조세법률주의’ 위배
재산세와 종합부동산세, 지역가입자 건강보험료 등의 부과기준으로 삼도록 정부가 매년 1월 발표하는 주택공시가격이 주먹구구식으로 책정돼 ‘조세법률주의’에 어긋난다는 주장이 법학자로부터 제기됐다.
특히 거래사례가격이 없는 주택에 대해서는 소규모 공기업인 한국감정원이 정확한 법률에 근거하지 않고 국토교통부의 내부규정(훈령)에 따라 주먹구구식으로 공시지가를 책정, 관련 납세자들의 반발과 도덕적 해이를 조장한다는 지적이다.
미국 UC버클리대 로스쿨 출신인 정재준 중국 산동대 로스쿨 교수는 8일 본지와 만나 “연말이면 고가주택 소유자들이 이듬해 공시지가를 낮추기 위해 부동산포털사이트에 낮은 가격으로 매물을 내놓았다가 공시지가 확정 뒤 매물을 거둬들이는 진풍경이 연출된다”면서 이 같이 밝혔다.
정교수는 “이런 진풍경은 거래사례가격이 없는 주택의 경우 한국감정원이 주택가격공시에 관한 법률 제18조에 따라 부동산중개업소의 부동산 공개호가를 조사해 국토부에 보고해 확정되는 허술한 제도 때문에 가능하다”고 설명했다.
정 교수는 “전국에 30개 지사를 둔 소규모 공기업인 한국감정원 소속 직원 1인당 연간 1500개 주택의 공시지가를, 그것도 연말에 임박해 조사해야 하는 상황에서 인터넷부동산매물정보사이트 등의 호가를 그대로 반영하지 않을 수 없다”고 주장했다.
정 교수는 특히 한국감정원의 주택조사원이 전화통화과정에서 ‘전세가격과 인터넷부동산매물정보 호가를 주택공시가격 조사에 중요하게 참고한다’고 말했다며 해당 녹취파일을 자신의 유튜브(정재준TV 루프홀) 영상에서 그대로 공개했다.
정 교수는 “재산세를 많이 걷어야 하는 정부 입장에서는 한국감정원이 높은 공시지가 조사 결고를 보고하기를 원할 것”이라며 “부동산 가격공시에 관한 법률 제 18조 5항과 같은 법 시행령 제45조, 국토부 내부규정(훈령) 등이 매우 추상적이므로 정부의 의도관철이 쉽다”고 주장했다.
정 교수에 따르면, 현행 주택가격공시 관련 법령에서는 명확한 거래사례가격이 없으면 근처 비슷한 공동주택의 거래가격을 준용하도록 하고 있다. 특히 “인근지역과 다른 지역과의 형평성 및 특수성을 종합적으로 참작, 공시지가를 산정한다”는 매우 추상적인 조항도 포함돼 있다.
국토부 훈령 제6조에 따르면, 한국감정원은 표면적으로는 매매사례가격이 없는 주택의 공부조사와 현장조사, 평가선례, 분양사례 등을 참조해 공시가격을 잠정한다. 하지만 실제로 그런 조사를 제대로 하지 않고 부동산매물이 다수 등장한 인터넷사이트 호가를 시세평가가격으로 간주해 버린다.
정 교수는 “시세평가가격은 객관적 가격으로, 매도자 희망가격인 ‘호가’와는 근본적으로 다르고, 지역 부동산중개사가 가장 정확히 알고 있다”면서 “그런 조사를 무시하고 부동산포털에 나온 호가를 그냥 시세평가가격으로 국토부에 보고하는 것”이라고 밝혔다.
자신의 입맛에 맞게 조사된 한국감정원의 조사결과를 보고받은 국토부가 법률적 근거가 없는 ‘현실화율’을 적용, 공시지가를 확정하는 과정을 보면 ‘위헌성’이 더욱 극명해진다는 주장이다.
정 교수는 “국토부는 64%의 현실화율을 적용하다가 2020년 80%의 현실화율을 적용, 매매사례가격이 없는 일부 고가주택들의 공시지가가 급등했다”면서 “이는 ‘과세요건 명확주의’를 요체로 하는 헌법 제 59조 ‘조세법률주의’에 어긋난다”고 주장했다.
이런 식으로 법률에 근거하지 않는 주먹구구식 주택가격공시 방식은 전면 쇄신돼야 한다는 주장이다.
정 교수는 “최근 매매사례가격이 없다면 마지막 거래가격에 해당 자치구 평균 주택가격 상승률을 곱하는 식의 합리적 방법을 제시하면 과연 누가 이의를 제기할까”라고 되물었다.
그러면서 “2016년 191건에 이르던 공시지가 이의신청 건수가 2020년 3만7410건으로 급등, 얼마나 많은 반발이 있었는지 알 수 있다”면서 “정부가 이의를 받아들인 비율도 2.4%(915건)에 매우 저조해 주택소유자 불만은 극에 이른 상태”라고 덧붙였다.
September 08, 2020 at 01:55PM
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법학자 “세금계산 기준인 공시지가, 현행 산정방법은 위헌적” - Daily NTN
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