최근에는 신탁사가 시행사 역할을 맡는 신탁 방식 재개발·재건축에 눈독 들이는 사업장이 많아지고 있다고 합니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 그 이유를 살펴봤습니다.
우선 재건축 방식에 대한 이해가 필요할 텐데요. 먼저 조합 방식은 제일 일반적으로 시행되고 있는 방식입니다. 토지 소유자가 시행 주체를 결성해 사업을 진행할 수 있죠. 그리고 공공 방식은 정부가 여러 혜택을 주지만 그만큼 임대주택 확보와 같은 공공성이 담겨있습니다.
그럼 마지막으로 신탁 방식은 무엇일까요? 신탁 방식은 최근 공공 재개발·재건축과 함께 떠오르고 있는 개발 방식으로 조합 대신 부동산 신탁사가 전반적인 사업 시행을 대행하는 방식입니다. 그럼 신탁 방식은 어떻게 사업이 진행되는지 또 어떤 장단점을 지니고 있는지 자세히 알아볼까요?
# 신탁 방식이 도대체 뭔가요?
지난 2016년 도입된 신탁 방식은 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 새롭게 도입된 재건축 방안입니다. 토지 소유자가 진행하는 조합 방식, 정부가 시행을 진행하는 공공 방식과 달리 신탁 방식은 신탁사가 시행을 맡아 재건축 사업을 진행합니다.
신탁 방식에 대해 간단히 말하자면 토지 소유자에게 수수료를 받고 신탁사가 재건축 사업을 진행하는 것이죠. 즉, 신탁 방식은 조합 방식과 공공 방식의 중간 정도라고 볼 수 있습니다. 여기서 주의 깊게 살펴봐야 할 점이 있는데요.
신탁 방식이 최근 많은 주목을 받고 있는 이유는 2년 실거주 의무를 피할 수 있다는 것입니다. 정부는 재건축 규제로 투기과열지구 단지에서 조합원 분양 신청까지 합산해 2년 의무 거주를 시행하고 있는데요. 신탁 방식은 올해 말까지 신탁사를 사업 시행자로 지정 시 조합이 설립된 것과 동일하다고 판단하여 2년 실거주 의무가 적용되지 않습니다.
하여 최근 재건축을 앞두고 있는 서울 내 여러 단지들은 신탁 재건축에 지대한 관심을 표하고 있는데요. 정비 업계에 따르면 서울 영등포구 `신길 우성2차`·`우창 아파트`, 서울 성동구 `장미 아파트`, 서울 노원구 ‘상계주공5단지’ 등이 현재 신탁 방식으로 재건축 사업을 진행 중입니다. 최근 압구정 재건축 5단지도 신탁 방식 재건축 추진을 적극 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
그렇다면 서울 내 위치한 재건축 단지들이 눈독을 들이는 신탁 방식은 어떤 장단점을 지니고 있을까요?
# 신탁 방식, 수수료 부담 만만치 않아
최대 장점은 앞서도 밝힌 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다는 점입니다. 하지만 장점 못지 않은 단점도 존재합니다. 신탁 방식의 최대 단점은 신탁사 수수료 부담입니다. 신탁사 수수료는 총 사업비의 2~4% 선으로 책정되는데 이에 따른 부담이 조합원 입장에서는 만만치 않은 것이죠. 수수료뿐만 아니라 이주비와 같은 사업비를 신탁사에서 조달할 경우에는 높은 금리를 떠안을 수 있다는 부담도 있습니다.
또한 이익을 조합원과 신탁사가 나눠 가져야 하기 때문에 조합원과 신탁사 간 이견이 발생해 사업 추진에 차질이 생길 수도 있고요. 무엇보다 아직까지 신탁 재건축으로 이익을 낸 사례가 전무하기 때문에 사업 리스크도 다른 재건축 방식에 비해 큰데요. 그렇다 보니 지금까지 신탁 방식을 택하는 경우가 적었던 것입니다.
# 신탁 방식, 투명하고 신속함이 장점이죠!
이와 같은 단점에도 불구하고 최근 서울 재건축 단지들이 신탁 방식을 택하고 있는 이유는 무엇일까요? 신탁 방식은 투명하고 신속한 사업 추진이 최대의 장점으로 꼽힙니다.
먼저 신탁 방식은 조합 방식과 달리 조합 설립, 총회 등의 절차가 생략됩니다. 3~4개월 만에 조합설립과 같은 사업자 신청이 가능한데요. 이로 인해 재건축 사업 기간이 확 줄어드는 것이죠. 무엇보다 신탁 방식은 2년 실거주 조건을 채우지 않아도 된다는 것도 재건축을 앞둔 조합원들에게 큰 영향을 주고 있습니다.
또 자금이 탄탄한 신탁사로부터 도급 공사비를 받아 별도의 사업비 조달에 신경 쓰지 않고 공사 진행이 가능하기 때문에 공사 진행이 차질없이 이뤄질 것을 기대할 수 있는데요. 이러한 장점은 최근 조합, 공공 재건축 진행 방식으로 고민하는 이들에게 새로운 대안이 되고 있습니다.
정비업계 한 관계자는 “정비사업 일몰제 등으로 위기에 몰린 사업장이 많기 때문에 신탁 방식을 택하는 단지 사례는 점차 많아질 것”이라고 내다봤는데요. 2년 실거주 피하는 신탁 재건축이 얼마나 활성화될지 귀추가 주목됩니다.
[출처 : KB부동산 Liiv ON]
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October 13, 2020 at 11:21AM
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2년 실거주 안하고 재건축 조합원 가능한 방법은? - 매일경제 - 매일경제
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