최소한 며칠은 걸릴 거라고 예상됐던 전·월세 계약 갱신 청구권, 5% 인상 상한제가 내일부터 바로 시행되게 됐다.
주택임대차보호법 개정안이 30 일 국회 본회의를 통과한 데 이어, 정부가 31일 임시 국무회의를 열어 개정안을 곧바로 시행하기로 하면서 이들 제도의 소급적용을 피하기 위해 고심하던 집주인들의 셈법이 복잡해지고 있다.
지난 29일 법안이 법제사법위원회를 통과한 후 인터넷 부동산 커뮤니티 등에는 강화된 임대차법을 피할 수 있는 다양한 편법들이 등장했다. 하지만 정부가 임시 국무회의까지 동원하며 개정법 시행을 속전속결로 처리하면서 이들 편법 상당수는 31일부터 무의미해지게 된다.
가장 많이 거론된 편법은 기존 세입자에게 계약 해지 통보를 한 후 다른 세입자와 계약을 맺는 방법이다. 정부는 계약갱신청구권을 소급 적용해 개정법 시행 전에 체결된 전·월세 계약의 세입자도 추가로 2년의 계약기간을 보장받을 수 있도록 했다. 하지만 기존 세입자에게 계약 해지 통보를 하고 새로운 세입자와 계약을 맺는 경우는 예외로 했다. 기존 세입자의 권익을 보호하느라 다른 세입자가 피해를 보면 안 된다는 취지였다.
현행법 상 집주인은 전·월세 계약이 만료되기 2~6개월 전에 세입자에게 계약 해지 통보를 할 수 있다. 그렇기 때문에 내년 1월 말 전에 전·월세 계약이 만료되는 집주인은 이런 편법을 활용해 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자에게 비싼 전세금을 받아도 법적인 하자는 없는 셈이다.
하지만 31일 국무회의가 열리고 관보까지 게재되고 나면 이런 식으로 규제를 피하는 것이 원천적으로 불가능해진다.
임대차보호법 개정안이 시행된 후에도 법적 허점은 남아 있다. 집주인이 전세대출 연장을 거부해 세입자의 퇴거를 유도하는 방식이다. 전세자금대출은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증기금(SGI) 등 3대 보증기관을 통해 집행되는데, 이들 중 HUG와 SGI의 대출은 집주인 동의가 꼭 필요하다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 집주인이 전세대출 연장을 거부하면 세입자는 대출을 상환해야 한다.
집주인 실거주시 계약갱신청구권을 적용하지 않는 조항도 악용 가능성이 있다. 집주인이나 직계가족이 살겠다고 세입자를 내보낸 후 몰래 다른 세입자를 구하는 식이다. 정부는 이런 경우 집주인이 기존 세입자에게 피해보상을 하도록 처벌조항을 만들었지만, 전·월세 신고제가 내년 6월에나 도입될 예정이어서 그 전까지는 편법을 발각하기가 쉽지 않다.
물론, 이 같은 편법들이 현실적으로 얼마나 통할지는 아직 미지수다. 국토교통부 관계자는 “이번 법 개정을 통해 제도가 좀 복잡해지는 측면이 있어서 앞으로 임대인과 세입자 간 분쟁이 늘어날 수도 있다”며 “분쟁조정위원회를 확대하는 것도 분쟁에 대비하기 위한 것”이라고 말했다.
July 30, 2020 at 01:58PM
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네? 내일부터 시행된다고요? 혼란의 전세시장 - 조선일보
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